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Quanto vale la mia casa?

Questo è il dilemma che devono affrontare tutte quelle persone che stanno pensando di vendere il proprio immobile e non sanno da dove iniziare, soprattutto dovendo riuscire a non lasciarsi coinvolgere da spinte emotive nella valutazione

“Ma casa mia è più bella delle altre!”

Bene, proviamo a dare qualche consiglio. I parametri per valutare un immobile sono davvero tanti e ne parleremo in seguito, ma il punto di partenza è sicuramente il calcolo della superficie commerciale, ovvero la somma di:

–     superficie totale calpestabile della casa comprensiva dei muri interni

–     superficie dei muri totali esterni (solitamente non più del 5% della superficie interna calpestabile)

–     superficie dei balconi (calcolati ad 1/3)

–     superficie di terrazze e/o giardini (calcolati ad 1/3 fino ai 100 mq)

–     superficie di cantine e/o soffitte (comunque calcolati ad 1/3).

Quindi recuperiamo la planimetria catastale del nostro immobile (solitamente la troviamo allegata all’atto di acquisto oppure possiamo farne richiesta al catasto) e iniziamo a misurare.

Una volta ottenuta la superficie commerciale, dobbiamo risalire al valore al metro quadro al quale possiamo vendere la nostra abitazione: ci sono tantissime fonti da cui reperire informazioni, anche se molte sono “viziate”, ovvero sono influenzate dai prezzi di richiesta pubblicati sui vari siti immobiliari che ci portano fuori strada e ci allontanano dalla realtà.

Una delle fonti più autorevoli è sicuramente quella dell’Agenzia delle Entrate che pubblica ogni semestre i dati medi relativi alle ultime compravendite divisi per zone catastali, ma che vanno considerati puramente indicativi in quanto nello specifico il prezzo può variare di isolato in isolato o addirittura di condominio in condominio.

Quello che dobbiamo cercare è il prezzo al metro quadro di immobili venduti recentemente nella nostra zona, quindi travestiamoci da investigatori privati e iniziamo a chiedere informazioni alle fonti della strada, ai commercianti di zona, e se conosciamo un notaio chiediamo a lui di avere riferimenti degli ultimi atti di vendita nella nostra zona.

A questo punto è fatta? Abbiamo la superficie commerciale, abbiamo il valore al metro quadro, una banale moltiplicazione ed abbiamo il nostro prezzo.

Quasi. Dobbiamo aggiungere ancora qualche elemento affinché la nostra valutazione sia attendibile e veritiera. Vediamo quali sono i parametri intrinsechi (relativi alla casa) ed estrinsechi (della zona) che vanno ad aumentare o a diminuire il prezzo che abbiamo appena ottenuto:

–     l’esposizione (a sud è la migliore), la luminosità, la vista, il piano (gli attici hanno una valutazione maggiore)

–     la distribuzione interna degli ambienti: le case un po’ “datate” spesso richiedono interventi di ristrutturazione massivi per la ottimizzazione degli spazi interni

–     lo stato di manutenzione della casa incide notevolmente sulla valutazione: la sostituzione di porte, infissi, pavimenti e rivestimenti, oppure il rifacimento dell’impianto elettrico e/o idraulico sono costi importanti da considerare

–     Il condominio, se di epoca o ben curato, con finiture di pregio o con un bel giardino interno, aumentano invece il valore del nostro immobile

–     Le aree verdi, i servizi di trasporto, le scuole, i centri commerciali, e tutti i servizi che insistono sulla zona di riferimento aumentano il prezzo finora ottenuto.

Dopo aver applicato i giusti valori a tutte i parametri sopraelencati siamo quindi finalmente giunti alla nostra stima completa.

A questo punto, per verificare se abbiamo fatto un buon lavoro, dobbiamo solo attendere la risposta degli acquirenti.

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